諭儒地政士事務所

在萬物皆漲的時代，賣房有賺錢固然高興，但隨之而來的「房地合一稅」往往讓人荷包大失血，但其實政府有針對「自住房地」提供非常優惠的減免方案——高達 400 萬元的免稅額，超過部分也只要 10% 的低稅率！ 不過，這個優惠方案需要符合一定條件才能適用，我們用最白話的語言和實際案例帶你一次看懂自住節稅的關鍵！ 💡想適用 400 萬免稅額！必須同時滿足的「三大黃金條件」 想要享有房地合一稅的自住優惠，必須同時符合以下三個條件，缺一不可： 條件一：設籍並自住滿 6 年 屋主本人、配偶或未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記、持有並實際居住「連續滿 6 年」。 條件二：6 年內無出租或營業 在賣房的前 6 年內，該房屋絕對不能有「出租」、「供營業」或「執行業務（如開診所、事務所）」的使用情形。 條件三：6 年內只能用一次 屋主本人、配偶及未成年子女，在交易前 6 年內，都沒有適用過這個自住房地的租稅優惠。 ⚠️ 客戶最常問：夫妻可以「分別適用」嗎？ 很多客戶會來事務所詢問：「如果我和太太各有一間房，可以各自適用 400 萬免稅優惠嗎？」 🔴 答案是：原則上不行

什麼是房地合一稅「重購退稅」？ 在兩年內完成「先買後賣」或「先賣後買」的自住房地，只要符合特定規定，就能申請個人房地合一稅的重購自用住宅扣抵或退稅優惠，大幅減輕換屋負擔。 ________________________________________ 💡申請重購自住退稅，必須同時滿足的 3 大關鍵條件 想要順利拿到退稅款，以下三個門檻缺一不可： 兩年內換屋： 出售舊房地與重購新房地的時間差距必須在 2 年內。 設籍並居住： 納稅義務人本人、配偶或「未成年」子女，必須在出售及新購的房屋完成戶籍登記並有居住事實。 無商業用途： 舊屋在出售前的 1 年內，不能有出租、供營業或執行業務使用之情形。 ________________________________________ 🔎 常見失敗案例解析：為什麼我的退稅申請沒過？ 許多屋主雖然符合兩年內換屋，卻常在「細節」上踩雷： 案例一：漏掉戶籍登記 小銘 108 年購入 A 屋並實際入住，但本人及家人皆未將戶籍遷入。111 年售出 A 屋並另購 B 屋時，因 A 屋出售時不符合「設有戶籍」之法律規

許多農地所有權人以為，只要拿到公所核發的「農業用地作農業使用證明書」（簡稱農用證明），賣地就絕對不用繳房地合一稅。這是一個非常危險的誤區！ 若忽略了關鍵的申請步驟，可能面臨數百萬元的補稅與罰鍰。 ________________________________________ 💡 為什麼只有「農用證明」還不夠？ 根據所得稅法規定，農地要免納房地合一稅，必須符合以下核心要件： 1. 取得「農用證明」：證明該土地確實作農業使用。 2. 符合「不課徵土地增值稅」要件：這必須經由地方稅稽徵機關認定。 關鍵點： 房地合一稅的免稅前提，是該筆交易必須符合「可以申請不課徵土地增值稅」的資格。 ________________________________________ ⚠️ 三大常見錯誤陷阱 在實務操作中，納稅人常因為以下原因漏報： • 買受對象錯誤：如果農地是賣給「公司法人」，並不符合不課徵土地增值稅的要件（通常須移轉給自然人）。 • 短期間轉手：因同一年度移轉，土地增值稅為 0 元，納稅人就以為不用向稅捐處申請「不課徵證明」。

財政部於 114 年 7 月 28 日發布最新作業原則，正式落實 113 年憲判字第 11 號判決意旨。過去被繼承人死亡前 2 年內贈與配偶的財產，雖需併入遺產總額課稅，卻無法納入差額分配請求權扣除額；現在新制上路，將有效保障配偶財產權並減輕稅負負擔。 💡 新制適用對象 • 繼承事實發生於 113 年 10 月 28 日（含）以後之案件。 • 113 年 10 月 28 日前已發生繼承，但遺產稅尚未核課或尚未核課確定之案件。 ________________________________________ 📌 新制兩大核心重點 1. 稅單拆分，責任釐清 針對「擬制遺產」（生前 2 年內贈與配偶之財產）產生的稅額，將由受贈配偶負擔，不再由全體繼承人概括承受，落實租稅公平。 2. 擬制遺產納入「扣除額」計算 被繼承人死亡前 2 年內贈與配偶的財產（排除特有財產後），在計算「剩餘財產差額分配請求權」時，將視為被繼承人的現存財產。這意味著可扣除額度增加，進而降低整體應納稅額。 _______________________________

許多夫妻在進行財產規劃時，知道配偶間贈與土地可以申請「不課徵土地增值稅」。但這真的是政府送的免稅大禮包嗎？ 其實，這只是將繳稅時間「往後挪」。如果沒算清楚，未來轉手賣給別人時，累積的稅金恐讓您大吃一驚！ 【選擇方案 A vs.方案 B，那個適合您？】 方案 A：現在不課徵 (延後繳) 贈與時支出：💲 0 元 (資金運用靈活) 原地價認定：維持「多年前」取得的原地價 未來風險：累積漲幅巨大 ➔ 出售時稅率易跳級（最高 40%） 適合對象：目前手頭現金不足、短期不打算賣地者。 方案 B：現在選擇課徵 (刷新地價) 贈與時支出：須先繳納當期土地增值稅 原地價認定：刷新為「贈與時」的公告現值 核心優勢：重新計算漲幅 ➔ 未來能鎖定低稅率節稅 適合對象：預期未來地價大漲、想提前做好節稅規劃者。 專業提醒：先繳小錢，是為了幫以後省大錢！ 每個家庭的土地持有狀況都不同。究竟該選「方案 A」還是「方案 B」？這需要透過精確的試算與專業評估。差之毫釐，稅差千里！ 讓專業的來幫您守護財產，選擇對自己最有利的繳稅時機！ 諭儒地政士事務所｜專業誠信 ‧ 值得託付 您的

父母愛子心切，總想將打拼一輩子的資產完整留給下一代。然而，許多人聽信偏方，試圖透過「先賣給第三人（公司或友人）、再轉賣給子女」的迂迴方式（俗稱「三角移轉」）來規避贈與稅。 諭儒地政士事務所專業地政士團隊特別提醒：國稅局對於這類「虛偽交易」的查核日益嚴謹，一旦被視為取巧逃稅，不僅要補繳稅款，最高還會處以 2 倍罰鍰，得不償失！ 一、 什麼是國稅局眼中的「三角移轉」？ 簡單來說，就是財產所有權人經由第三人移轉財產予特定人。若經查明其移轉過程中的有償行為係屬虛偽，將依《遺產及贈與稅法》第 4 條第 2 項規定課徵贈與稅： • 第一階段： 父母將財產（如股票、房地）出售給二親等以外之第三人。 • 第二階段： 第三人短期內再將該財產轉售給子女。 二、 實務查核案例：老王與小諭的股票移轉案 【案情摘要】老王將甲公司股票賣給乙公司，乙公司隨後又將該股票轉售給老王之子「小諭」。 【查獲關鍵】 1. 資金流向： 國稅局查得老王取得的售股款項，最後竟回流至乙公司，顯見交易並非真實有償。 2. 資力不符： 子女「小諭」並無資力支付巨額款項，且無

3大關鍵看過來！ 許多人為了節稅或資產配置，會將繼承取得的房地贈與給配偶。但要注意，當配偶未來打算出售這筆財產時，「持有期間」與「成本計算」的認定方式非常關鍵，這直接關係到要繳多少房地合一稅！以下為您拆解目前財政部國稅局的規範重點： 一、 取得日與持有期間：可以「回溯」合併計算 當房屋、土地是從配偶贈與而來，且配偶又是透過繼承取得時，計算方式如下： 取得日認定：以夫妻間「第一次贈與前」配偶原始取得的日期為準（即繼承開始日）。 持有期間合併：可以將「被繼承人（如長輩）」＋「配偶（繼承人）」＋「本人（受贈者）」三者的持有時間全部加總。持有時間越長，適用稅率通常越低！ 二、 課稅所得額：成本如何認定？ 由於是繼承與贈與取得，其取得成本並非當時的市場市價，而是： 基準成本：以配偶繼承時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」為準。 物價調整：上述這些現值會根據「消費者物價指數（CPI）」進行調整。 可減除費用：包含取得、改良及移轉所支付的費用（如契稅、印花稅、代書費等）。 三、 實戰案例：小美賣房要繳多少稅？ 以小王與小美夫妻為例： 105年：小王父親取

在不動產交易過程中，若被繼承人（賣方）在簽署買賣契約後、辦妥移轉登記前不幸過世，繼承人常面臨一個棘手難題：「這塊地法律上算誰的？遺產稅又要報多少才對？」 在實務案例中，家屬往往擔心這類情況會導致重複課稅。其實，只要掌握「債權與債務對沖」的正確原則，就能依法保障家族資產，維護您的最大權益。 ​ 一、 法律上的定性：產權仍屬被繼承人 依據《民法》第 758 條規定，不動產產權以「登記」為準。即便生前已簽約出售，只要死亡時尚未辦妥移轉登記，該土地在法律上仍屬於被繼承人的遺產。應按死亡時之「公告土地現值」列報遺產總額。 ​ 二、 申報的三大核心重點（一進一出原則） 針對此類特殊案例，依《遺產及贈與稅法》規定，申報時須注意以下三個項目，確保稅額精確： 土地列入遺產總額（進）：以「死亡當時」的公告土地現值列報為遺產。 列報未償債務扣除額（出）：由於被繼承人生前已簽約出售，繼承人負有將土地過戶給買方的義務。這在稅務上可將該土地的公告現值同額列為「未償債務」，自遺產總額中扣除。 尚未收取的價款（債權）：買方尚未給付的土地尾款（實際售價扣除已收金額），屬於被繼承人