繼承房地贈與配偶再出售，房地合一稅怎麼算？

3大關鍵看過來！

許多人為了節稅或資產配置，會將繼承取得的房地贈與給配偶。但要注意，當配偶未來打算出售這筆財產時，「持有期間」與「成本計算」的認定方式非常關鍵，這直接關係到要繳多少房地合一稅！以下為您拆解目前財政部國稅局的規範重點：

一、 取得日與持有期間：可以「回溯」合併計算

當房屋、土地是從配偶贈與而來，且配偶又是透過繼承取得時，計算方式如下：

• 取得日認定：以夫妻間「第一次贈與前」配偶原始取得的日期為準（即繼承開始日）。

• 持有期間合併：可以將「被繼承人（如長輩）」＋「配偶（繼承人）」＋「本人（受贈者）」三者的持有時間全部加總。持有時間越長，適用稅率通常越低！ 

二、 課稅所得額：成本如何認定？

由於是繼承與贈與取得，其取得成本並非當時的市場市價，而是：

1. 基準成本：以配偶繼承時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」為準。

2. 物價調整：上述這些現值會根據「消費者物價指數（CPI）」進行調整。

3. 可減除費用：包含取得、改良及移轉所支付的費用（如契稅、印花稅、代書費等）。 

三、 實戰案例：小美賣房要繳多少稅？

以小王與小美夫妻為例：

• 105年：小王父親取得房產。

• 107年：父親過世，小王繼承房產（當時公告現值共100 萬）。

• 108年：小王將該房地贈與給妻子小美。

• 112年：小美以 400萬賣出。

【計算結果】

• 持有期間： 追溯自 105 年算至 112 年，共超過 5 年，適用稅率 20%。

• 課稅所得：約273.3萬（扣除物價調整成本與相關稅費後）。

【成交價額4,000,000元-〔(繼承時房屋評定現值300,000元+繼承時公告土地現值700,000元)×消費者物價指數105.3%〕-受贈時繳納之契稅及土地增值稅57,000元-可減除費用120,000元-土地漲價總數額37,000元】

• 應納稅額：273.3 萬 × 20% =54.66萬。 

四、 重點補充：繼承取得之房地認定

根據財政部104 年 8 月 19 日台財稅字第 10404620870號令：個人出售之房地若由配偶贈與取得，且該房地原先由配偶繼承取得，則該房地的「取得日」及「取得原因」，應以配偶繼承取得之日及繼承原因為準。這意味著持有期間的計算與稅率適用，都將回歸到配偶當初繼承時的情況來判斷。

💡 溫馨提醒

處理這類跨越死亡時間的不動產交易，務必保存好原始買賣契約與收款紀錄。若申報有誤，可能導致稅務爭議或損失。不動產繼承與規劃涉及深厚稅務法律專業，歡迎隨時與我們聯絡，由本事務所為您精準把關。 

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